Обзор изменений в земельных и имущественных торгах с 1 июля 2026 года

Созаева Джамиля Алимовна

Доктор экономических наук, доцент,
рук. образовательных программ площадки Росэлторг

 

1. Вводная часть

С 1 июля 2026 года вступает в силу Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон вносит системные изменения в порядок проведения имущественных и отраслевых торгов, унифицируя процедуры и переводя их в электронную форму. Ниже приведен анализ того, что меняется точно с 01.07.2026, а что остается на рассмотрении или планируется к инициации позднее.

2. Что меняется с 1 июля 2026 года

2.1. Введение единых общих требований к торгам (ст. 17.3 Закона о защите конкуренции)

Закон № 577-ФЗ дополняет Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» новой статьей 17.3, которая устанавливает общие требования к организации и проведению торгов для всех отраслевых процедур.

Новая статья 17.3 продвигает такие новации, как:

• Принципы торгов: информационная открытость, равноправие, справедливость, состязательность, отсутствие дискриминации;
• Форма торгов: по умолчанию — аукцион, конкурс, если федеральным законом не предусмотрено иное (п. 3 ст. 17.3). Обратите внимание, что в некоторых актах, например, 178-ФЗ есть иные способы, они сохраняются!
• Электронная форма: обязательна, если иное не установлено федеральными законами (п. 4 ст. 17.3);
• Операторы ЭТП для проведения имущественных торгов определены только из перечня, утвержденного Правительством РФ в соответствии с 44-ФЗ (п. 5 ст. 17.3);
• Сроки размещения извещения: аукцион — не менее 10 рабочих дней; конкурс — не менее 25 календарных дней (п. 7 ст. 17.3) Но если отраслевые акты (как, например, 178-ФЗ), устанавливают больше, сроки ставятся с учетом отраслевых актов;
• Задаток: вносится на расчетный счет оператора электронной площадки (п. 9 ст. 17.3). Наконец, закончилась эпоха сложностей и путаницы с задатками, путями их внесения, а также подтверждениями, что средства внесены. Теперь достаточно внести средства на свой лицевой счет участника на электронной площадке, и уже при подаче заявки средства будут заблокированы оператором торгов, а также разблокированы или списаны в счет оплаты приобретаемого/арендованного имущества, если это потребуется;
• Плата за участие: с 1 июля по всем типам имущественных торгов, отменяется плата за участие и плата с победителя, которая взималась после подписания договора купли-продажи или аренды (п. 10 ст. 17.3). Ранее плата была предусмотрена законодательством о земельных торгах и в ряде других случаев, причем с использованием специальных счетов. Устранения такого типа платы отменяет и необходимость открывать и содержать спецсчета;
• Протоколы: оформляются в электронной форме, подписывается в течение 1 рабочего дня, размещаются на официальном сайте (п. 14 ст. 17.3);
• Мораторий на заключение договора: не ранее 10 дней со дня размещения протокола (п. 15 ст. 17.3), но не позднее 20 дней (общие правила Гражданского Кодекса РФ, 135-ФЗ). Формально, правило таким и было, но все -таки, сохранялось немало отраслевых актов, где разнились сроки направления проектов договоров на подписание организатором торгов, а также покупателем;
• Уклонение победителя: договор заключается со следующим участником, предложившим лучшие условия (п. 16 ст. 17.3). Ранее не во всех случаях торгов такие нормы были предусмотрены;
• Основания несостоятельности унифицированы: нет заявок, один участник, отсутствие предложений о цене и др. (п. 17 ст. 17.3);
• Единственный участник: договор с ним теперь обязателен к заключению (п. 18 ст. 17.3).

2.2. Изменения в отраслевых законах (синхронизированы со ст. 17.3)

Закон № 577-ФЗ также вносит прямые изменения в следующие законы с отсылкой к ст. 17.3 135-ФЗ:

1. Земельный кодекс РФ (ст. 39.11, 39.12, 39.13) — аукционы по продаже/аренде земельных участков;
2. Водный кодекс РФ (ст. 16) — аукционы на право заключения договора водопользования;
3. Лесной кодекс РФ (ст. 73.1, 77) — аукционы на аренду лесных участков и куплю-продажу лесных насаждений;
4. Градостроительный кодекс РФ (ст. 55.28, 69) — аукционы на право заключения договора об освоении территории;
5. Закон РФ «О недрах» (ст. 13.1) — аукционы на право пользования участками недр;
6. Федеральный закон «О связи» (ст. 31) — торги на получение лицензии на оказание услуг связи;
7. Федеральный закон «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» (ст. 38, 38.1) — аукционы по квотам на вылов водных биоресурсов и крабов;
8. Федеральный закон «О рекламе» (ст. 19) — торги на право заключения договора на установку рекламной конструкции;
9. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 18, 20, 23, 24, 32.1) — продажа государственного и муниципального имущества;
10. Федеральный закон «Об охоте» (ст. 28) — аукционы на право заключения охотхозяйственных соглашений;
11. Федеральный закон «Об аквакультуре (рыбоводстве)» (ст. 10) — торги на право заключения договора пользования рыбоводным участком;
12. Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» (ст. 16.1-1, 16.7-3).

Важно: во всех перечисленных законах теперь содержится прямая отсылка к ст. 17.3
135-ФЗ, что означает применение единых правил.

2.3. Изменения в подзаконных актах (проект постановления Правительства РФ)

Однако изменений в Закон о защите конкуренции, а также различных кодексах и отраслевых федеральных недостаточно, поскольку многие вопросы алгоритмирования торгов закреплены в подзаконных актах. Поэтому одновременно с Законом № 577-ФЗ подготовлен проект постановления Правительства РФ, который вносит изменения в 11 действующих постановлений Правительства РФ, в том числе:

1. ПП РФ № 564 (о взимании платы операторами ЭТП) — признание утратившим силу п. 4 (плата за участие или победу в торгах);
2. ПП РФ № 909 (об определении официального сайта) — расширение перечня информации, размещаемой на ГИС «Торги» - предполагается, что на сайте будет вестись официально закрепленный реестр договоров (в данный момент он есть, но порядок размещения в нем информации и документов не определен). Отдельно по вопросам работы ГИС «Торги» также готовятся поправки[1].
3. ПП РФ № 480 (торги на получение лицензии на оказание услуг связи);
4. ПП РФ № 2378 (аукционы на право заключения договора водопользования);
5. ПП РФ № 2499 (аукционы на право пользования участками недр);
6. ПП РФ № 1113 (аукционы по продаже права на заключение договора о закреплении доли квоты крабов);
7. ПП РФ № 1206 (аукционы по продаже права на заключение договора о закреплении доли квоты водных биоресурсов);
8. ПП РФ № 450 (торги на право заключения договора пользования рыбоводным участком);
9. ПП РФ № 860 (продажа государственного или муниципального имущества в электронной форме);
10. ПП РФ № 701 (торги на право заключения договора о комплексном развитии территории).

Проект постановления должен был вступить в силу со дня официального опубликования (ожидаемо — одновременно с Законом № 577-ФЗ, т.е. с 01.07.2026), однако в момент подготовки обзора так и не был принят.

2.4. Новые Правила проведения торгов на рекламные конструкции

Постановление Правительства РФ от 04.06.2026 № 693 уже утвердило Правила проведения торгов (в форме аукциона или конкурса) на право заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на государственном или муниципальном имуществе. Правила вступают в силу с 01.07.2026 и полностью соответствуют требованиям ст. 17.3 135-ФЗ.

3. Что пока на рассмотрении и планируется позже

3.1. Законопроекты по продаже заложенного и арестованного имущества (102-ФЗ и 229-ФЗ)

Подготовлены проекты федеральных законов о внесении изменений в:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
2. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Ключевые положения законопроектов:

Форма торгов	Электронный аукцион (публичные торги) на электронной площадке из перечня по 44-ФЗ
Возможность понижения цены	В рамках одних торгов предусмотрено последовательное понижение цены (не более чем на 50% от начальной)
Задаток	Вносится на счет оператора ЭТП; победителю и второму участнику (при уклонении победителя) не возвращается
Протокол	В электронной форме, в течение 1 рабочего дня
Договор купли-продажи	Заключается в электронной форме с применением УКЭП на официальном сайте торгов
Срок заключения договора	Не ранее 10 дней и не позднее 15 дней со дня размещения протокола
Срок вступления в силу	Ориентировочно — 1 июля 2027 года

 

Статус: законопроекты находятся на рассмотрении, ожидается их принятие. До их вступления в силу продолжают действовать бумажные и смешанные процедуры по 102-ФЗ и 229-ФЗ.

3.2. Проект приказа ФАС России (№ 147/23)

Подготовлен проект приказа ФАС России о внесении изменений в Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом (утвержден приказом ФАС от 21.03.2023 № 147/23). Предполагается, что поправки приведут положения Приказа в соответствие со статьей 17.3 Закона о защите конкуренции. 

4. Что осталось неурегулированным?

Как ни парадоксально, но однозначного указания на то, что все договоры по итогам торгов будут заключаться в электронной форме посредством ГИС «Торгов» и УКЭП, пока не обнаружено. В целом электронная форма договорной работы уже была обязательной для торгов по приватизации, для аренды и продажи земельных участков - посредством ГИС «Торгов», и часто рекомендательной - для случаев аренды имущества по Приказу ФАС 147/23. В настоящее время формулировка «Договор купли-продажи подлежит заключению в форме электронного документа на официальном сайте торгов с применением УКЭП» встречается только в проекте поправок в п. 8 ст. 57 102-ФЗ и ч. 11 ст. 89 229-ФЗ. Было бы корректно прописать такие требования по всем видам торгов.

Как реформа повлияет на рынок электронных торгов по имуществу

Для операторов электронных площадок. Главное изменение— запрет на взимание платы с участников, но при этом расширение работы по приему задатков.

Для участников торгов (инвесторов, бизнеса). Снижение финансовой нагрузки — плата за участие больше не взимается, а задаток вносится на счёт оператора, что упрощает процедуру. Единые правила и электронная форма делают торги более прозрачными и предсказуемыми. Исчезает необходимость изучать десятки различных нормативных актов для каждого вида имущества — правила теперь едины. Это особенно важно для малого и среднего бизнеса, который раньше мог просто не знать обо всех тонкостях отраслевых процедур, а также физлиц, которые приобретают или арендуют земельные участки и другие активы для личного пользования.

Для организаторов торгов (госорганов и уполномоченных организаций). Упрощение процедур: единые сроки, единые требования к документации, чёткие основания для отказа и признания торгов несостоявшимися. Снижение рисков судебных споров из-за процедурных ошибок. Вместе с тем — необходимость адаптироваться к работе исключительно через ГИС «Торги» и операторов из утверждённого перечня.

Для рынка в целом. Унификация правил и перевод в электронную форму должны привести к росту конкуренции на торгах. Больше участников — выше итоговые цены, а значит, и поступления в бюджеты всех уровней. Прозрачность процедур снижает коррупционные риски. Единые правила упрощают жизнь всем участникам рынка и формируют однородную правоприменительную практику. Однако в краткосрочной перспективе возможны «болезни роста»: адаптация участников к новым правилам, технические сложности при переходе на полный электронный цикл, необходимость доработки внутренних регламентов организаторов.

Реформа 2026 года — это, по сути, завершение многолетнего процесса унификации имущественных торгов по аналогии с госзакупками. Рынок становится более цивилизованным, доступным и конкурентным. А значит, выигрывают все — и государство как собственник имущества, и бизнес как его потенциальный покупатель или арендатор.